O mercado imobiliário está presente da bolsa de valores através de Fundos Imobiliários (FIIs), construtoras, empresas gestoras de imóveis e outras empresas que se relacionam indiretamente com este setor.
Quando falamos dos Fundos Imobiliários, há os Fundos de Tijolos que são proprietários de imóveis e os Fundos de Papeis, que investem em “papeis” relacionados ao setor imobiliário, ou seja, a formas de crédito que são destinadas a fomentar este setor. E há FIIs híbridos que investem diretamente nos imóveis e também nos referidos papeis.
Além desta classificação macro (Fundos de Tijolos, Fundos de Papeis e Fundos Híbridos), existem subclassificações.
Especificamente, quanto aos Fundos de Tijolos, os FIIs costumam se distinguir pelo perfil de tipo de imóveis que compõe sua carteira de investimento.
Assim, de maneira geral, no Brasil, podemos destacaram que há Fundos de Tijolos especializados em Lajes Corporativas, Galpões Logísticos, Shoppings e Fundos híbridos cuja carteira de ativos contempla imóveis de diferentes perfis.
Fizemos a ressalva que estes são os fundos de destaques “no Brasil”, pois em outros países, a exemplo dos Estados Unidos, o mercado de Fundos Imobiliários é muito maior, de modo que, se nos referíssemos aos FIIs de lá, poderíamos elencar vários outros perfis de destaques.
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Compreendido esse panorama geral dos FIIs, abordaremos neste artigo, com mais detalhes, dois grandes Fundos de Tijolos que temos no Brasil: KNRI 11 e HGLG11.
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FII Kinea Renda Imobiliária – KNRI 11
O KNRI11 é um Fundos Imobiliário de tijolos fundado em 11 de agosto de 2010, com patrimônio líquido atual na casa dos R$ 3,7 bilhões focado na geração de renda de aluguel mensal através da locação imóveis com dois perfis: prédios corporativos/lajes corporativas e galpões logísticos.
Considerando sua composição de ativos, fundo é classificado como tijolo híbrido.
Dentro do mercados dos Fundos Imobiliários, o KNRI11 é um fundo popular com mais de 200 mil cotistas atualmente e, considerando seu patrimônio líquido, é o segundo maior fundo da Bolsa de Valores.
O Fundo possui uma taxa de administração de 1,25% a.a. e não possui taxa de performance.
A carteira de imóveis do Fundo é composta por 19 propriedades sendo 10 edifícios comerciais e 9 centros logísticos a maioria no eixo Rio – São Paulo.
Os Galpões Logísticos são:
- Centro de Distribuição Cabreúva (em desenvolvimento) – Área Locável: 177.820 – 100% de participação do fundo no empreendimento.
- Centro de Distribuição Global Jundiaí – Área Locável:41.468 – 100% de participação do fundo no empreendimento.
- Centro de Distribuição Bandeirantes – Área Locável:99.279 – 76,7% de participação do fundo no empreendimento.
- Centro de Distribuição Itaquaquecetuba – Área Locável:30.698 – 100% de participação do fundo no empreendimento.
- Centro de Distribuição Mogi das Cruzes – Área Locável:69.113 – 100% de participação do fundo no empreendimento.
- Centro de Distribuição Pouso Alegre – Área Locável:87.750 – 100% de participação do fundo no empreendimento.
- Centro de Distribuição Santa Cruz – Área Locável:64.860 – 100% de participação do fundo no empreendimento.
- Centro de Distribuição Sumaré – Área Locável:13.600 – 100% de participação do fundo no empreendimento.
- Jundiaí Industrial Park – Área Locável:75.976 – 90% de participação do fundo no empreendimento.
Os Edifícios Comercias são:
- Boulevard Corporate Tower (MG) – Área Locável:20.461,18 – 52,9% de participação do fundo no empreendimento.
- Ed. São Luiz (Torre IV) (SP) – Área Locável:11.354 – 86% de participação do fundo no empreendimento.
- Edifício Athenas (SP) – Área Locável:6.230 – 93% de participação do fundo no empreendimento.
- Edifício Bela Paulista (SP) – Área Locável:6.521 – 100% de participação do fundo no empreendimento.
- Edifício Botafogo Trade Center (RJ) – Área Locável:8.083 – 100% de participação do fundo no empreendimento.
- Edifício Buenos Aires Corporate (RJ) – Área Locável:6.855 – 100% de participação do fundo no empreendimento.
- Edifício Diogo Moreira (SP) – Área Locável:12.104,57 – 100% de participação do fundo no empreendimento.
- Edifício Joaquim Floriano (SP) – Área Locável:3.197 – 82% de participação do fundo no empreendimento.
- Edifício Lagoa Corporate (RJ) – Área Locável:11.687 – 100% de participação do fundo no empreendimento.
- Edifício Madison (SP) – Área Locável:8.432 – 100% de participação do fundo no empreendimento.
Todos estes imóveis envolvem 84 contratos de locação sendo 55,47% típicos e 44,53% atípicos, com mais de 50 inquilinos diferentes com baixo risco de crédito em sua maioria, o que demonstra uma diversificação, controle de risco de inadimplência e diminuição do impacto caso haja o término sem renovação de alguns desses contratos, haja vista o montante total.
Porém, quanto ao perfil dos contratos, destaca-se que mais da metade são típicos, ou seja, contratos mais “frágeis”, se comparado aos contratos atípicos que costumam ser de prazo mais longo e com adequações nos imóveis para contemplar as necessidades dos locatários o que tende a desestimular rescisão prematura do contrato.
Além disso, 52,60% dos contratos são reajustados pelo IGP-M e 47,40% pelo IPCA e 9 dos contratos de aluguel vencem em 2020, 14% em 2021 e 13% em 2022, ou seja, aproximadamente 60% dos contratos só vencem a partir de 2023. Asim, há certa previsibilidade das receitas do fundo e um vencimento gradativo, o que permite um cronograma razoável para futuras renovações/realocações.
Desta forma, o KNRI11 é um fundo multi multi mutil: múltiplos imóveis, em múltiplas regiões com múltiplos contratos, tornando este fundo um dos mais atraentes devido tamanha diversificação e, portanto, com adequado controle de risco.
Como dado interessante, ressaltamos que em julho de 2019 o Fundo fez sua 6° captação de recursos, obtendo, na ocasião, R$ 1,16 bilhão, o que permitiu a realização de três aquisições: Edifício São Luiz (Itaim Bibi, São Paulo/SP) e dois terrenos em Cabreúva (SP), onde está construído um centro logístico enorme para futura locação indicando. assim, expectativa de crescimento de receita.
A gestão do Fundo é vista como conservadora, já que explora imóveis mais “óbvios”, localizados próximo dos grandes centros urbanos do pais.
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CSHG LOGÍSTICA FDO INV IMOB – FII – HGLG 11
O HGLG11 é um Fundo de Tijolo focado no setor logístico (galpões) criado em 2010 sob a administração do Credit Suisse. Possui, atualmente, mais de 200 mil cotistas, patrimônio líquido de R$ 1,6 Bilhão e liquidez diária de mais de R$ 7 milhões.
A carteira de investimento do fundo é composta de 73,1% imóveis, 15,5% Cotas de FIIs, 7,2% renda fixa, 2,6% LCI e 1,6% em CRI.
Com relação aos custos, a taxa de administração é de 0,6% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do Fundo e não há taxa de performance.
Em relação aos bens, são 11 imóveis em 4 estados e 11 cidades, representando 29 contratos de locação e 458 mil m² de ABL. Sendo que 46%dos contratos são Atípicos e 1,2% dos contratos de locação tem vencimento em 2020, 4,5% em 2021, 4,1% em 2021, 10% em 2022, 2,4% em 2023 e 77,3% de 2024 em diante.
Recentemente, o Fundo adquiriu um imóvel em Extrema – MG. Trata-se de um completo de 3 galpões:
O primeiro galpão (CD1) é alugado atualmente para a Nakata Automotiva S.A. em regime de contrato típico, o segundo galpão (CD 2) é atualmente locado para a Via Varejo S.A. em regime de contrato típico, e o terceiro galpão (CD3) é também locado para a Nakata Automotiva S.A. em regime de contrato atípico.
A aquisição custou aprox. R$ 89 milhões e um acréscimo de área bruta locável (ABL) de 34.101 m², e o Vencimento dos contratos é para nov/2020, nov/2024 (atípico) e jul/2024.
Assim, este fundo também é multi multi multi, já que possui vários imóveis, em diferentes regiões e com diversos inquilinos, o que se mostra um aspecto positivo, na medida em que a diversificação do portfólio é importantíssima para controle de risco, conforme já falamos.
Para ilustrar, segue distribuição geográfica dos imóveis:
Com estratégia similar ao KNRI11, o HGLG11 também se concentra no sudeste, especialmente em São Paulo, de modo que seus imóveis ficam inseridos nos grandes centros urbanos do país.
Segue relação dos imóveis:
- BRASCABOS RIO CLARO – Rio Claro – SP – Área Bruta Locável: 11.492,00 m2
- CENTRO LOGÍSTICO CUMBICA – Guarulhos – SP – Área Bruta Locável: 18.276,00 m2
- GERDAU RIO DE JANEIRO – Rio de Janeiro – RJ – Área Bruta Locável: 16.532,00 m2
- LOJAS AMERICANAS UBERLÂNDIA – Uberlândia – MG – Área Bruta Locável: 89.197,00 m2
- CONDOMÍNIO SJC – São José dos Campos – SP – Área Bruta Locável: 69.466,00 m2
- CREMER BLUMENAU – Blumenau – SC – Área Bruta Locável: 65.825,00 m2
- MASTER OFFICES – São Paulo – SP – Área Bruta Locável: 14.359,00 m2
- TECH TOWN – Hortolândia – SP – Área Bruta Locável: 7.885,00 m2
- ED. SAFIRA – CENTRO EMPRESARIAL ATIBAIA – Atibaia – SP – Área Bruta Locável: 7.747,00 m2
- FEDEX GUARULHOS – Guarulhos – SP – Área Bruta Locável: 18.276,00 m2
- TETRA PAK MONTE MOR – Monte Mor – SP – Área Bruta Locável: 24.696,00 m2
- VOLKSWAGEN VINHEDO – Vinhedo – SP – Área Bruta Locável: 132.353,00 m2
Como pode-se observar, dentre os locatários, há marcas famosas, a exemplo de Volkswagen, Gerdau e Lojas Americanas.
Apesar do fundo ter o aspecto da diversificação já mencionado, ressalta-se que esta diversificação não é tão grande, quanto em outros fundos, de modo que cerca de 65% do fundo está concentrado em 4 ativos. Podemos destacar que a Volkswagen loca aproximadamente 34% do total da área locável do fundo e a lojas americanas 19%.
Mas este cenário é uma característica de alguns fundos grandes que fazem aquisições relevantes, de imóveis grandes, o que acarreta a diminuição da diversificação. Este aspecto deve ser de conhecimento do investidor que é interessado neste fundo, mas, de maneira geral, o fundo continua sendo visto como diversificado e como excelente opção de FII.
Considerando a relevância do contrato com a Volkswagen, seguem informações complementares:
Em relação ao mercado no geral, quando se fala de galpões, é interessante frisar que o atual crescimento das vendas onlines com e-commerce se mostra algo do presente e uma forte tendência para o futuro, o que gera maior demanda por centros de distribuição próximos aos principais centros de consumo, consequentemente, os galpões logísticos nestas regiões tornam-se ainda mais importantes.
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