Fundos Imobiliários (FIIs) – Guia Completo para o Investidor

A Bolsa de Valores oferece uma variedade de ativos ao investidor, dentre as opções que se inserem na Renda Variável, umas das mais interessantes são os Fundos Imobiliários.

Trataremos dos seguintes pontos:

1. O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?
2. IFIX
3. Tipos de Fundos
4. Rendimentos
5. Incidência de Tributos
6. Análise dos FIIs
7. Sugestões de FIIs
8. Conclusão

O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?

São fundos de renda variável de investimento no setor imobiliário, seja em imóveis diretamente ou em ativos relacionados a esse setor.

Em outras palavras, o Fundo de Investimento Imobiliário é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário.

Renda Variável?

Sim, embora os Fundos caracterizem-se pelo pagamento consta de dividendos, eles compõem a Renda Variável, pois (i) os dividendos estão atrelados aos rendimentos do fundo, logo, caso haja diminuição dos proventos, seus dividendos serão impactados e (ii) os fundos estão sujeitos as variações da Bolsa de Valores.

Assim, aplica-se aos FIIs a mesma lógica das ações, ou seja, pode ocorrer a valorização ou desvalorização da cotação. Por isso, é muito importante que analise o preço da cotação, preservado, assim, uma margem de segurança.

Embora componham a Renda Variável, por estarem atrelados a ativos menos voláteis, ou seja, mais defensivos, percebe-se uma menor variação dos FIIs quando comparado às ações.

Os FIIs compõem um índice chamado IFIX. Assim, para constatar esta menor volatividade, basta comparar o IFIX com o IBOVESPA, por exemplo.

IFIX

Da mesma forma que outros índices, o IFIX espelha os ativos que são negociados no mercado. Assim, o IFIX demonstra as negociação que ocorrem em relação aos FIIs na Bolsa de Valores – B3.

Tipos de Fundos

Conforme dito, os FIIs podem realizar o investimento em imóveis diretamente ou em ativos do setor imobiliário, assim, o tipo do Fundo depende onde se aloca o capital.

Fundos de Tijolos

Os FIIs de tijolos realizam o investimento diretamente em imóveis. Assim, este fundo é composto por imóveis que foram comprados ou construídos para que sejam alugadores posteriormente. Consequentemente, os rendimentos destes fundos provêm dos alugueis recebidos.

Detalharemos a frente, de todo modo, já adiantamos que, para este tipo de fundo, é importantíssimo que se analise quantos imóveis o FII tem, ou seja, qual é o portfólio de ativos, a locação dos imóveis, vacância, vigência dos contratos e outros fatores. Não se preocupe, explicaremos esses conceitos.

Fundos de Papel

Como o próprio nome indicada, neste tipo de FII o investimento não é feito em imóveis e sim em papeis relacionados ao setor imobiliário.
No caso, compram-se ativos de Renda Fixa que se relacionam com o setor imobiliário.
Podem constar nas carteiras letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de certos tipos de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), além de valores mobiliários (como ações) de emissores com atividades preponderantes permitidas aos fundos imobiliários.

Não se assuste, são nomes diferentes para ativos simples. Se já estiver investidos há algum tempo, já deve estar familiarizado.

O LCI, por exemplo, se assemelha a um Tesouro Selic ou a um CDB. Porém, diferentemente do Tesouro Selic em que se empresta dinheiro ao governo, ou do CDB em que se empresa dinheiro a um Banco, no LCI, o investidor estará emprestado para o setor imobiliário. Possui e mesma lógica e segurança de ativos da Renda Fixa.

Fundos Híbridos/Mistos

São FIIs que mesclam as características dos Fundos de Tijolos e dos Fundos de Papeis, ou seja, investem em imóveis diretamente e em papeis do setor imobiliário.

Se está analisando algum FII e quer saber em qual categoria ele se enquadra, é simples, basta acessas o site de RI (Relação com o Investidor) do Fundo e encontrará esta informação, assim como a maioria dos dados que comentamos neste artigo.

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Especificidades dos Fundos de Tijolos

Conforme dito, os Fundos de Tijolos investem em Imóveis. Porém, ao analisar este tipo de fundo, verificará que os Fundos de Tijolos também se diferenciam pelos imóveis que possuem.

As principais categorias de Fundos de Tijolos são: (i) Lajes corporativas, (ii) Galpões e (iii) Shoppings.

Lajes Corporativas

São prédios compostos por vários andares (lajes corporativas). No geral, estão localizados em centros urbanos.

Tais lajes são locadas para escritórios de empresas, escritórios de advocacia, dentre outras possibilidades. 

Galpões

Como o próprio nome dica, são galpões que as empresas empresas locam para armazenar seus produtos.

Atualmente, com o crescimento do e-commerce e a necessidade de centros de distribuição, tem aumentado a demanda por esse tipo de imóvel. 

Shoppings

Localizados também em centros urbanos, são ambientes de compra e venda. 

Para esse tipo de ativo, costuma se analisar o nível financeiro do público atendido.

Assim, há shoppings focados no as classes A e B e outros, por exemplo, que atendem as classes C e D. Esta diferenciação é importante, pois, em momentos de crise, varia a intensidade em que estas classes são atingidas. 

Nas classes mais altas, o consumo costuma ser mais resiliente. 

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Rendimentos

Um dos aspectos mais atraentes dos FIIs são seus rendimentos que, na sua maioria, refletem-se em um Dividend Yield alto, sendo portanto, muito recomendável para o investidor que busca uma renda passiva constante.

Isto ocorre pois os Fundos Imobiliários devem distribuir semestralmente, no mínimo, 95% do lucro líquido. Porém, na prática, a maioria faz essa divisão mensalmente. 

Ou seja, a grande maioria do resultado dos FIIs deve ser distribuída aos seus cotistas, o que proporciona uma previsibilidade de distribuição.

Porém, importante uma ressalva: trata-se de distribuição de lucro líquido, logo, se houver, por exemplo, diminuição de da receita ou aumento dos custos, consequentemente, ocorrerá a diminuição do lucro líquido e seus proventos serão impactados.

Além disso, a obrigação do FII é realizar a distribuição semestral, logo, a distribuição mensal é um opcionalidade que deve ser verificada em cada fundo.

Incidência de Tributos

Ao investir em um FII, seu capital será recompensado de duas formas: (i) valorização da cota e (ii) pagamento de proventos.

No primeiro caso, quando, por exemplo, ocorrer a valorização dos imóveis, isso provavelmente impactará positivamento na cotação. No segundo caso, conforme tratado anteriormente, você receberá a sua parcela do lucro líquido que for distribuído.

Assim, a tributação incide diferentemente nestas duas formas.

Rendimento

Há isenção de Imposto de Renda (IR). Trata-se de um incentivo que o governo dá àqueles que investem no setor imobiliário.

Porém, mesmo que você tenha apenas rendimentos isentos, é obrigatório declarar os valores na Ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis na declaração anual de imposto de renda IRPF.

Ressalta-se que esta isenção exige que: 1) o cotista tinha menos de 10% das cotas do fundo; 2) o fundo tenha no mínimo 50 cotistas; 3) as cotas do fundo sejam negociada apenas na bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado.

Ganho de Capital

Há incidência de IR. Ou seja, se você compra a cota por X reais e, ao vendê-la ela vale, por exemplo, X + R$ 50,00, você pagará Imposto de Renda sobre os R$ 50,00 que representaram ganho de capital.

Neste caso, há incidência de uma alíquota de 20%.

Análise dos FIIs

Quando se analise um Fundo Imobiliário, principalmente o Fundo de Tijolos, é necessário que se verifiquem alguns aspectos.

Quantidade de Imóveis

Existem fundos Mono e Multi. Quando Mono, o FII possui apenas um imóvel, por sua vez, quando Multi, possui vários imóveis.

Este aspecto é muito importante para a análise de risco do FII.

Se o Fundo for Mono, toda sua receita deriva do aluguel obtido com este imóvel. Logo, caso ocorra algum problema como este imóvel que exija, por exemplo, a desocupação, a receita será zerada.

Assim, enquanto estiver locado, o rendimento pode ser muito atraente, mas o risco está concentrado em apenas um ativo, o que não é recomendável.

Por usa vez, se o Portfólio do FII é composto por vários imóveis, o risco é mitigado. Caso haja algum imprevisto com algum imóvel, este fato negativo poderá ser compensado pela receita gerada pelos outros imóveis.

Sendo assim, sugiro que busque sempre fundos Multi.

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Quantidade de Inquilinos/Contratos

A exemplo do que acontece com a quantidade de imóveis, você deve verificar como é distribuída a locação dos imóveis.

Ou seja, existe apenas um contrato de locação com determinada empresa, ou o imóvel é locado para vários inquilinos, havendo, portanto, vários contratos de locação?

Se o FII for Mono e tiver apenas um contrato de locação, você estará investindo em uma ativo muito concentrado, elevando, portanto, seu risco.

Imagine que a empresa que loca este imóvel decida transferir suas atividades para outra locação. Semelhantemente do que ocorre em caso de desocupação por problema no imóvel, a receita do Fundo também será zerada.

Por outro lado, tratando-se, por exemplo, de um prédio comercial, se os andares (lajes corporativas) estiverem locados para 5 empresas diferentes, caso uma destas saia do imóvel, o impacto será amortizado pois as demais empresas continuaram no imóvel.

Se o FII for Multi, basta que os imóveis sejam alugados para várias locatários, assim, seu rico já estará reduzido.

Portanto, busque Fundos Multi e com vários inquilinos (Fundo Multi Multi). Se optar por um Fundo Mono, pelo menos escolha um com mais de 3 inquilinos.

Lembre-se, a estratégia de diversificação sempre deve permear suas escolhas de investimentos. Caso queira entender um pouco mais sobre diversificação, veja nosso artigo. Clique aqui.

Localização

Verifique a localização dos imóveis que compõe o portfólio do Fundo.

Recomendam-se Fundos com imóveis em diferentes locais, a fim de aumentar a diversificação e evitar a exposição a algum problema regional.

Por exemplo, imagine que determinado fundo possui 3 imóveis que estão localizados em um mesmo bairro.

Assim, caso o índice de criminalidade aumente neste bairro, é provável que haja a desvalorização dos imóveis. Por outro lado, caso haja algum benefício na região, como uma obra pública que melhore a locação também é provável o mercado imobiliário da região seja valorizado. 

As duas situações são possíveis. Como não sabemos qual pode ocorrer, é interessante a diversificação geográfica.   

Vacância

Vacância significa vago, desocupado, ocioso. Para os FIIs, fala-se em Vacância Física e Financeira. 

Preliminarmente, importante a compreensão do conceito Área Bruta Locável (ABL). 

Se um shopping possui 1000 m² distribuído em 10 lojas, significa que está área está disponível para locação. Ou seja, se houver a ocupação das 10 lojas, toda a ABL está preenchida. 

Logo, ABL, em termos gerais, corresponde a área disponível para locação que, se ocupada, gerará a receita por meios dos alugueis. 

Vacância Física

Este índica o percentual da ABL que não está locado. 

Seguindo o exemplo do shopping, caso 2 lojas estejam vagas, 20% da ABL estará vaga, causando, portanto, uma Vacância Física de 20%. 

Vacância Financeira

Este índice indica a relação entre a expectativa de receita e o que efetivamente está sendo gerado.

Imagine que no shopping, considerando a locação e demais aspectos, espera-se que cada loja possua um aluguel mensal de 20 mil. Logo, não havendo vacância física, espera-se que o shopping renda 200 mil mensais. 

Porém, por algum motivo, o rendimento seja de apenas 180 mil. Ou seja, rende-se 20 mil a menos do que esperado. Assim, neste exemplo, a Vacância Financeira seria de 10%. 

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Custos

Os FIIs possuem administradores os quais realizam a gestão dos ativos do Fundo.

Tal trabalho possui um custo. Logo, ao analisar um fundo, é importante verificar qual o custo de gestão. Recomenda-se uma gestão boa, mas que não seja muito custosa.

Destaca-se que uma gestão eficiente é indispensável. 

Existem fundos que preferem, por exemplos, comprar imóveis já prontos, outros, por sua vez, preferem construir os imóveis por conta própria. A eficiência de cada estratégia precisa ser analisada caso a caso. 

Em se tratando de Fundos de Papel, é de extrema importância uma gestão qualificada, para saiba o momento de entrada e de saída dos papeis. 

Aspectos Gerais 

Conforme indicado no início, os FIIs integram a Renda Variável, logo, há aspectos comuns, por exemplo, aos Fundos Imobiliários e às Ações.

Nesse sentido, ressalto dois pontos: Preço e Liquidez. 

Preço

Seja comprando a ação de uma empresa ou a cota de FII, segue-se a mesma regra de preço: não pague caro e sempre busque uma margem de segurança. 

Para essa análise, verifique, por exemplo, a relação P/VP, que representa a divisão entre Preço e Valor Patrimonial. 

Busque FII com preço interessante, ou seja, com baixo P/VP. Desde que, é claro, os fundamentos do Fundo analisado sejam sólidos. 

Liquidez

Verifique qual o fluxo de compra e venda das cotas do FII. Dê preferência a Fundos que tenham uma liquidez de média para alta. 

Assim, quando decidir vender suas contas, não encontrará problema. 

Sugestões de FIIs

Seguem algumas sugestões dos principais fundos imobiliários para que você possa analisar. 

1. RBRP11
2. HGRU11
3. IRDM11
4. HSML11
5. RBRR11
6. MALL11
7. VISC11
8. KNRI11
9. HGLG11
10. XPML11

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Conclusão

Os FIIs são uma excelente alternativa para se investir no mercado imobiliário. 

Com a Bolsa de Valores, não é necessário acumular altos valores e comprar um imóvel, tendo a dor de cabeça de lidar com inquilinos. 

Por meio dos FIIs, com um pequeno valor, você pode se tornar proprietário de uma pedaço de imóveis imponentes e muito rentáveis. Além disso, poderá aproveitar todo o conhecimento e a experiência de gestores que conhecem muito bem esse mercado.

Com este artigo, você tomou conhecimentos dos principais aspectos que deve considerar ao escolher um fundo. Lembre-se, os FIIs são excelentes, mas é preciso saber escolhê-los. 

Mesmo que você não tenha grande simpatia pelo mercado imobiliário, ressalto que este é um importante ativo para a diversificação da sua carteira de investimentos.  

Independentemente do perfil do investidor, os FIIs devem, ao menos, ser considerados. Caso queira entender melhor qual é o seu perfil de investidor, leia nosso artigo sobre o assunto. Clique aqui. 

Deixe seu comentário!! Diga se tiver alguma sugestão de assunto ou indicação de algum FIIs!